친구가 전세 구할 때 “대출 얼마까지 받을 수 있을까?” 하고 물어보더라구요. 사실 전세자금대출 한도 계산은 단순하지 않아요. 여러 요소가 복합적으로 작용하거든요. 2025년 최신 기준으로 정리해드릴게요.
전세자금대출 한도 계산 기본 공식
전세자금대출 한도는 기본적으로 이렇게 계산돼요:
대출 한도 = (전세보증금 × 70~80%)와 상품별 최대 한도 중 작은 금액
예를 들어 전세보증금이 3억원이라면:
- 80% 기준: 2억4천만원
- 하지만 상품 최대 한도가 2억원이라면 → 실제로는 2억원까지만 가능
그니까요, 단순히 비율만 계산하면 안 되고 상품별 한도도 같이 봐야 해요.
DSR 규제가 가장 중요해요
솔직히 말하자면, 요즘은 전세보증금 비율보다 DSR(총부채원리금상환비율)이 더 중요해요. 이게 대출 한도를 좌우하는 핵심 요소거든요.
| 연소득 | DSR 40% 기준 | 연간 상환 가능액 | 월 상환 가능액 |
|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 40% | 1,200만원 | 100만원 |
| 4,000만원 | 40% | 1,600만원 | 133만원 |
| 5,000만원 | 40% | 2,000만원 | 167만원 |
| 6,000만원 | 40% | 2,400만원 | 200만원 |
예를 들어 연소득이 4천만원이면, 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 1,600만원을 넘으면 안 돼요. 기존에 다른 대출이 있다면 그것도 포함해서 계산해야 하구요.
2025년 변화된 내용들
올해 들어서 몇 가지 변화가 있었어요:
- 수도권 일부 상품 한도 상향: 기존 2억원 → 2억4천만원
- 갈아타기 제한 완화: 타행 대환대출 조건이 좀 더 유연해짐
- 25세 미만 한도 조정: 단독세대주는 1.5억원 등 연령별 차등
다만 이런 변화들이 모든 은행, 모든 상품에 똑같이 적용되는 건 아니에요. 신청하시기 전에 각 금융기관별로 확인하셔야 해요.
신용점수도 무시할 수 없어요
신용점수가 높으면 더 큰 한도와 낮은 금리를 받을 수 있어요. 반대로 신용점수가 낮으면 한도가 줄어들거나 아예 대출이 안 될 수도 있거든요.
저희 동생이 작년에 신용점수 때문에 한도가 줄어든 경험이 있어서, 미리미리 신용 관리하시는 걸 추천드려요.
실제 계산 예시
구체적인 예시로 설명해드릴게요.
조건:
- 전세보증금: 2억5천만원
- 연소득: 5천만원
- 기존 대출: 없음
- 신용점수: 750점
계산 과정:
- 전세보증금 기준: 2억5천만원 × 80% = 2억원
- DSR 기준: 연소득 5천만원 × 40% = 2천만원 연간 상환 가능
- 상품별 최대 한도: 2억원 (가정)
이 경우 실제 대출 가능 금액은 2억원 정도가 될 것 같아요. 다만 이것도 금융기관마다 달라질 수 있어요.
대출 한도 늘리는 팁
혹시 대출 한도를 늘리고 싶으시다면:
- 소득 증빙 철저히: 부업 소득, 임대 소득 등도 모두 포함
- 기존 대출 정리: 신용대출 등을 미리 상환해서 DSR 여유 확보
- 여러 은행 비교: 은행마다 심사 기준이 달라요
- 보증기관 활용: 주택금융공사나 주택도시보증공사 보증상품 이용
특히 주택금융공사나 뱅크샐러드 같은 곳에서 대출 한도를 미리 계산해볼 수 있어요.
마무리
전세자금대출 한도 계산, 생각보다 복잡하죠? 전세보증금 비율만 보면 안 되고, DSR, 신용점수, 소득 등을 종합적으로 고려해야 해요.
가장 정확한 건 직접 은행에 가서 상담받는 거예요. 온라인 계산기는 참고용이니까, 실제 대출 신청 전에는 꼭 전문가와 상담하세요!
